eRechnungen ab 2027: Müssen Vermieter mit Pauschalbesteuerung sie versenden?
Ab dem 1. Januar 2027 müssen auch Unternehmer außerhalb des Mehrwertsteuersystems eRechnungen ausstellen. Für die meisten privaten Vermieter mit Pauschalbesteuerung ändert das nichts, aber es gibt Ausnahmen, die Sie rechtzeitig prüfen sollten.
Ab dem 1. Januar 2027 gilt die Pflicht zur Ausstellung und Fiskalisierung von eRechnungen auch für Steuerpflichtige, die nicht im Mehrwertsteuersystem (PDV) sind. Deshalb taucht unter Vermietern in diesen Wochen wieder dieselbe Frage auf: Muss ich ab Januar auch eRechnungen versenden oder Rechnungen an Gäste fiskalisieren?
Für die meisten privaten Vermieter, die Pauschalsteuer zahlen, lautet die Antwort nach dem Gesetzestext und den Hinweisen der Steuerverwaltung: nein. Es gibt aber einige Situationen, in denen sich die Pflichten doch ändern, und die klärt man besser jetzt als im März.
das gesetz schaut auf die art des steuerpflichtigen, nicht auf die art der tätigkeit
Das Fiskalisierungsgesetz (NN 89/2025) knüpft die Pflichten an den Steuerstatus. Zur Fiskalisierung von Rechnungen verpflichtet ist, wer Einkommensteuer auf selbstständige Tätigkeit oder Gewinnsteuer zahlt. Dieselbe Gruppe muss, wenn sie nicht im Mehrwertsteuersystem ist, ab dem 1. Januar 2027 auch eRechnungen an andere Unternehmen ausstellen und fiskalisieren. Wer im Register der Mehrwertsteuerpflichtigen eingetragen ist, tut das bereits seit dem 1. Januar 2026.
Ein Vermieter im Privathaushalt mit Pauschalbesteuerung erzielt Einkünfte aus Vermögen, nicht aus selbstständiger Tätigkeit. Die Steuerverwaltung nennt in ihrem Leitfaden für Vermieter ausdrücklich, dass Zahler der jährlichen pauschalen Einkommensteuer auf Einkünfte aus der Vermietung die von ihnen ausgestellten Rechnungen nicht fiskalisieren müssen.
Was gleich bleibt: Die Rechnung an den Gast wird weiterhin in mindestens zwei Exemplaren und mit den vorgeschriebenen Grundelementen ausgestellt, und jede ausgestellte Rechnung wird in die Umsatzaufzeichnung (Evidencija o prometu, Formular EP) eingetragen.
wann sich die pflichten doch ändern
| Ihre Situation | Was gilt |
|---|---|
| Pauschalbesteuert, nicht im Register der Mehrwertsteuerpflichtigen | Keine Fiskalisierung von Rechnungen und keine Pflicht zur Ausstellung von eRechnungen; Rechnungen und EP wie bisher |
| Im Register der Mehrwertsteuerpflichtigen eingetragen | Ausstellung und Empfang von eRechnungen bereits seit dem 1.1.2026 |
| Vermietung über ein Gewerbe (obrt) oder eine Firma | Fiskalisierung von Rechnungen; wenn nicht in der Mehrwertsteuer, Ausstellung von eRechnungen an Unternehmen ab dem 1.1.2027 |
| Einkommen aus der Vermietung nach den Regeln der selbstständigen Tätigkeit ermittelt (Sie führen Geschäftsbücher) | Nicht eindeutig; klären Sie es mit Ihrem Buchhalter oder der Steuerverwaltung |
Ein häufiges Missverständnis: Die Mehrwertsteuer-Identifikationsnummer, die viele Vermieter haben, weil sie Mehrwertsteuer auf die Provision von Booking oder Airbnb zahlen, ist nicht dasselbe wie die Eintragung im Register der Mehrwertsteuerpflichtigen. Die USt-IdNr. allein macht Sie nicht zu einem von denen, die ab 2026 eRechnungen ausstellen.
was sie tun sollten
- Prüfen Sie Ihren Status. Haben Sie einen Pauschalbescheid, ein Gewerbe oder eine Firma, und sind Sie im Register der Mehrwertsteuerpflichtigen eingetragen oder haben Sie nur eine USt-IdNr.?
- Wenn Sie pauschalbesteuert und nicht im Mehrwertsteuerregister sind, stellen Sie Rechnungen weiter aus und führen Sie das EP wie bisher. Sie müssen wegen 2027 keine eRechnungs-Software kaufen.
- Wenn Sie über ein Gewerbe oder eine Firma außerhalb der Mehrwertsteuer arbeiten, entscheiden Sie vor dem 1. Januar 2027, wie Sie eRechnungen ausstellen. Für kleinere Steuerpflichtige kündigt die Steuerverwaltung die kostenlose Anwendung MIKROeRAČUN an.
- Wenn Sie im Mehrwertsteuerregister sind oder Geschäftsbücher führen, holen Sie sich von Ihrem Buchhalter oder der Steuerverwaltung eine Antwort für Ihren konkreten Fall, am besten schriftlich.